용도변경 이야기

[if !mso]> <style> v\:* {behavior:url(#default#VML);} o\:* {behavior:url(#default#VML);} w\:* {behavior:url(#default#VML);} .shape {behavior:url(#default#VML);} </style> <![endif] StartFragment

용도변경 이야기

사무실을 오픈하고 신축 건 외에 한두 번씩 들어오던 용도변경 건을 수행하다보니 이젠 용도변경의 달인, ‘용달’이라고 불러준다.

하지만 용도변경에서 달인은 없는듯하다.

매번 할 때마다 느끼는 것이지만 숨어있는 복병이 산재해 있기에 가늠할 수 없다.

어쩔 땐 신축보다 더 힘든 것이 용도변경 같다.

용도변경 업무를 진행하며 느낀 점, 주의해야할 점을 메모해 본다.

건물주, 임차인, 인테리어 업체 분들은 꼭 계약 전에 확인해보세요.

1. 건축물대장 확인

누구나 당연시 되는 건축물대장 확인이 어떤 경우 파악하지 않고 덜컥 계약을 해서 문제가 되는 경우가 많다. 대다수의 부동산 중계인은 그렇지 않지만 일부 소수의 중계인 분들은 무조건 ‘괜찮다’라는 말로 계약을 우선 해결한다.

-불법건축물의 등재여부 파악

용도 변경하고자 하는 건물의 해당 층 외에 건물전체에 불법건축물이 등재되어있는지 확인해야한다. 물론 등재되어있지 않은 불법부분도 후에 문제가 되지만 건축물대장상에 등재되어있다면 건축과 공무원은 서류조차 받지 않는다. 그리고 불법 건축물 부분이 다른 임차인의 행위라면(건축주 묵인하의) 용도변경 시 쓸데없는 신경전에 휘말리게 된다. 계약 시 계약서에 불법건축물에 대한 해결방안을 명시해야 할 것이다.

-다른 임대공간의 용도 파악

해당 층의 용도변경만을 생각하면 안 된다. 용도변경 시 전체건물의 용도를 총괄로 파악하여 변경되기에 다른 임대공간의 건축물대장상 면적을 파악하여야 한다,

주로 ‘장애인,노인,임산부등의 편의증진 보장에 관한 법률’검토 시 문제가 발생할 수 있다.

물론 주차대수와 정화조 용량 산정에도 관여되지만 말이다.

해당거실면적

해당 용도

300㎡이상

슈퍼마켓, 일용품 / 지역아동센터 / 일반음식점, 휴게음식점, 제과점/ 공연장

500㎡이상

이용원, 미용실, 목욕장/ 의원, 치과의원, 한의원, 조산소/ 안마시술소

집회장, 전시장/ 종교시설 / 직원훈련소, 학원 / 체육관, 운동장(골프, 수영)

업무시설

1000㎡이상

판매시설, 도서관

무조건

의료시설, 공중화장실, 학교, 노유자시설, 아동관련시설, 숙박시설(30실이상)

편의시설 설치 대상시설 검토면적(해당거실 면적 이상인 경우)

위 표의 면적에 해당된다면 장애인 편의시설을 설치해야 한다. 설치하는 시설의 종류는 ‘대상시설별 편의시설의 종류 및 설치기준’에 명시되어있다.

-전체 층의 도면 구비 여부

오래된 건물의 경우 건축도면을 구비 하지 않고 있는 경우가 많다. 그나마 청사진 도면이든 건축물 현황도(건물주 동의하에 가까운 동사무소에서 발급 가능)라도 있다면 일을 덜 수 있다. 하지만 90년대 이전 사용승인 받은 건물의 경우 도면을 구하기 힘든 경우가 많다.

용도변경 접수 시 해당 층 외에 전 층 도면을 제출해야 하는 경우(공무원에 따라 다르지만)가 있기에 건물주에게 건물도면이 있는지 확인해야 한다.

그렇지 않다면 건물 규모에 따라 다르지만 용도변경 시 건축사사무소에서 실측과 전산화 도면 작업을 진행해야하기에 적게는 백만원 정도의 추가비용이 든다.

이는 건물 전체에 대한 도면 작업이기에 건물주와 임대차 계약 전 확인이 필요하다.

2. 전문가와 협의 필요

용도변경 문의가 들어 왔을때 가장 난감한 경우는 임대차 계약을 이미 진행한 경우다. 어떤 경우는 인테리어 공사까지 들어간 상황에서 용도변경을 문의하시는 경우가 있다.

10건 중 한건 정도가 그러하지만 용도변경이 힘든 경우가 있다. 앞서 말한 정화조, 주차, 불법사용, 장애인편의 시설 등 용도변경 시 물리적인 해결 방법이 어려운 경우다. 신축공사를 위한 설계단계라면 어찌어찌 풀어보겠으나 이미 지어진 건물에서 해결방법을 찾기에 불가항력적인 문제가 발생할 수 있다.

이를 막기 위해선 건축사와 충분한 검토가 필요하고 그렇지 않은 경우라면 부동산 중개인에게 확답을 들어두어야 하며 임대차 계약서에 명시해 두어야 할 것이다. 일반 임차인이 확인하기 어렵거나 어려운 경우 건축사와 협의해 두어야 할 몇 가지를 적어본다.

-지역지구 확인

지역, 지구 내 건축행위 제한 용도를 확인해야 한다.

토지이용 계획 확인원을 뽑아보면 그 건물의 지역지구가 명시되어있다.

특별한 경우가 아니라면 큰 문제가 되지 않겠지만 문제는 예상하지 않은 곳에서 발생하기에 혹여 확인이 필요하다. 지구단위계획구역의 경우 용도가 제한된 경우가 있고 실제로 그린 벨트지역 안에서 실내골프연습장이 허가가 나지 않음에도 임대차 계약 후 해지한 경우를 경험했다. 건축사나 중개인의 경우 도시계획 조례를 잘 알고 있으므로 문의해야한다.

-소방관련 시설 가능 여부 확인

지하층 또는 고층의 경우 변경하는 용도에 따라 소방법규를 지켜야하는 경우가 있다.

이 또한 신축중인 건물이라면 법적 요건에 맞추어 공사를 변경하면 되겠지만 기존 건물에서 반영을 하기가 힘든 경우가 있다. 계단이 2개소가 필요하다거나 커튼월에 비상탈출구를 설치해야 하는 것 같은 경우이다. 이 부분은 중개인 쪽 보다는 건축사사무실의 소방협력업체와 협의하여 결정하는 것이 정확하다 하겠다.

-정화조 용량 계산

이 역시 신축인 경우 정화조 용량을 반영하여 설치하면 문제없을 것이나 정화조는 주로 주차장 및 건물 밑에 설치되어있고 이를 증설 및 신설하기엔 용도변경 공사에 있어 배보다 배꼽이 더 큰 힘든 상황이다. 그러하기에 임대차 계약 전 정화조 용량을 파악하여 용도변경의 문제를 미리 알아두어야 한다. 보통의 경우 용량이 넘었을 시 건물주의 년2회 정화조 청소각서를 용도변경 시 첨부하면 문제는 해결된다. 하지만 2012년 하수도법 시행규칙이 변경되었고 이에 적용되는 오수처리시설인 경우 문제가 발생 할 수 있다. 이법은 오수처리시설 50톤 이상의 경우 추가 설비를 적용하라는 것인데, 대부분의 경우 49톤 이하로 변경 신고를 한 경우가 많다.

그 당시에는 별 문제없었다 싶지만 용도변경 시 이를 반영해야하기에 머리가 아프다.

정화조 용량 산정 및 오수처리 시설 문제는 관할 구청 환경과(정화조 관련부서) 확인 및 관련법규 체크가 필요한 만큼 전문가와 상의해야 할 것이다.

-장애인, 노인, 임산부 등의 편의증인 보장에 관한 법률 검토

앞에 건축물대장에서 확인해야할 부분으로 용도변경 외의 다른 임대공간의 용도파악에서 언급하였듯이 편의시설 설치 대상인지 파악하여야 한다. 그 후 설치대상 시설의 종류, 설치 공간 확보, 현 건물의 설치 가능여부 등에 대하여 관련 법규를 파악한다. 그 후 관할 구청 사회복지과(사회복지과 센터)와 사전 협의가 필요하다. 이 경우는 물리적으로 힘든 경우는 거의 없으나 금액적인 부분에 민감하기에 임대차 계약 시 고려해두어야 한다. 실제로 용도변경 해당 층의 경우 외에 전 층에 설치해야하는 편의시설의 경우 해당 층은 임차인이 공사비를 부담할 수 있지만 다른 층의 경우는 건물주 또는 다른 임차인과 신경전이 필요한 경우가 많다. 이를 계약 전 미리 협의해 두어야 할 것이다.

-용도변경 신고, 허가, 기재변경 신고

용도변경을 인터넷에서 검색하면 상위 군으로의 변경은 허가이고 하위 군으로의 변경은 신고이며 같은 군안에서의 변경은 기재변경 신고라고 나온다.

뭐 전문가가 아니어도 한두 페이지 글을 읽어보면 이해가 가는 부분이다. 하지만 알아두어야 할 것이 앞서 언급한 주의사항들을 적용할 때 신고는 덜 적용하고 기재변경은 문제점들을 빼준다는 식은 아니라는 것이다. 관할 구청 건축과에 협의가 들어가면 일단은 앞서 언급한 주의사항들을 담당자가 검토하기에 문제가 될 소지가 있는 것들은 잘 파악해두어야 한다. 항상 문제는 어렵다고 생각 했을 때 보다 ‘별거 없네’라고 소홀히 봤을 때 발생한다.

어찌되었든 용도별 군은 이곳에서도 다시 한 번 명시해 본다. 용도변경 해야 할 용도 군이 어디 있는지 잘 파악해 봐야 할 것이다.

시설 군

용도 군

1. 자동차관련 시설 군

자동차관련 시설

2. 산업 등의 시설 군

운수시설, 창고시설, 공장, 묘지관련 시설

3. 전기 통신 시설 군

방송통신 시설, 발전 시설

4. 문화 및 집회시설 군

문화 및 집회시설, 종교시설, 위락시설, 관광휴게시설

5. 영업시설 군

판매시설, 운동시설, 숙박시설, 제2종 근린생활시설 중 다중생활시설

6. 교육 및 복지시설 군

의료시설, 노유자시설, 교육연구시설, 수련시설

7. 근린생활 시설 군

제1종근린생활, 제2종 근린 생활 시설

8. 주거업무시설 군

단독주택, 공동주택, 업무시설, 교정 및 군사시설

9. 그 밖의 시설 군

동물 및 식물관련 시설

EndFragment